虽然遭遇暂时性压力并处于风口浪尖，万科并未回避问题，而是坦诚回应外界关切，无论是半个月前的投资者关系会议还是今日的股东大会。
　　4月30日，万科举行2023年度股东大会，万科董事会主席郁亮、万科总裁祝九胜、万科大股东深铁集团董事长辛杰等出席会议。
　　这场会议，万科向外界释放了不少重磅信息，诸如一揽子方案进展，万科要聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业；坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元；应对股价波动，万科正制定增持股票计划方案；得益于银行支持和自身努力，万科融资已经好转……
　　融资已逐渐好转
　　受行业调整持续等影响，万科面临暂时性的困难，陷入舆论的风暴眼，股价也明显波动。
　　对于投资者关心的股价波动问题，郁亮坦言，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。股价目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，现在管理团队正制定增持股票计划方案。
　　郁亮表示，提振股价最关键还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。
　　如何应对阶段性流动性挑战？祝九胜称，一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷，作为“双利手”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，正在积极推进中。
　　祝九胜表示，得益于银行支持和自身努力，融资已逐渐好转，对后续进展充满信心。
　　数据显示，今年以来，万科已新增融资提款168亿元，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。
　　一季度报告显示，万科持有货币资金830.7亿元，覆盖短期借款和一年内到期有息负债，并继续得到金融机构支持，一季度境内新增融资的综合成本为3.3%，保持行业低位水平。
　　值得关注的是，股东大会上，万科大股东也继续给予支持。辛杰表示，行业冬天下万科管理层顶住了压力，作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。
　　未来聚焦三大优势主业
　　4月中旬，万科曾表示，已制定一揽子稳定经营和降低负债的方案，能够妥善化解这些阶段性压力。
　　对于一揽子方案的进展，在今日的股东大会上，郁亮进行了详解，主要包括两个阶段：第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除三项主业外，将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资；坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元；同时，主动完成融资模式转型。第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。
　　“一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。”郁亮如是说，对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。
　　对于一揽子方案，郁亮称要实现三项目的：首先是“降负债”，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；第二，完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；第三是完成“聚焦主业”，腾出有限资源，做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。
　　郁亮还表示，“未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求。居民的居住条件改善、租赁住房方面、物业服务的需求空间和前景仍然广阔，这些业务万科更有优势。”
　　开发、经营性业务展现韧性与优势
　　万科锚定的三大优势业务，无论是地产开发还是物业服务、租赁公寓等经营性业务，在行业都保持着优势。
　　今年一季度，地产行业调整持续。根据第三方数据，百强房企的销售金额同比下降47.5%。
　　值得关注的是，万科一季度实现合同销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，销售面积和销售金额均保持行业前三。就3月单月来看，万科销售业绩显著回升，实现合同销售面积165.6万平方米，合同销售金额245.1亿元，环比大幅增长74.8%。
　　辛杰也表示，万科销售业绩一直能保持前三，实属难能可贵，说明万科管理层顶住了压力。
　　不仅开发业务保持了韧性，万科经营服务业务也保持了稳健增长。2024年一季度，万科表内经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长达12.0%。
　　其中，一季度租赁住宅业务实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%，新拓展房源7121间，在深圳、广州、武汉、天津、济南等城市新增开业3006间。截至2024年3月底，万科所管理的23.8万间租赁住宅中，已有10.82万间纳入保障性租赁住房。
　　此外，万科商业开发与运营业务实现营业收入23.8亿元，同比增长2.3%；物流仓储业务实现营业收入9.7亿元，同比增长1.0%，累计可租赁建筑面积1020.2万平方米，稳定期出租率超过八成。
　　REITs三箭齐发，万科打通经营性不动产商业模式闭环
　　值得注意的是，一季度内，万科经营性业务实现多赛道REITs（不动产投资信托基金）突破，进一步从开发商向不动产商转型。
　　日前，万科旗下印力集团发布的中金印力消费REIT已完成战配协议签署、网下询价等工作。今年3月份，万科旗下万纬物流REIT也正式于交易所挂网，再加上积极申报中的租赁住房泊寓REIT，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业，助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环。
　　也是在4月30日这一天，中金印力消费REIT在深圳证券交易所正式上市，得到了大股东深圳地铁和国内领先金融机构的支持，包括国寿投资、中信证券、首钢基金、建信信托、平安理财、招银理财、泰康资产、大家资管、海港人寿、上海信托等等。
　　根据公开信息显示，中金印力消费REIT发行规模为32.6亿元。REIT成功发行所筹集的资金除用于归还22.3亿元的项目负债，进而降低负债水平外，还将有4亿至5亿元用于未来的发展。
　　伴随REITs的扩容和发展，万科经营性业务上的能力优势将愈发显现，为其短期流动性和长期价值增长提供更丰富的来源。比如本次发行的消费基础设施REIT，未来扩募潜力巨大。根据招募说明书显示，发起人持股项目共59个，总建筑面积合计超过640万平方米，均可作为潜在扩募资产，带来现金回款。
　　郁亮曾表示，REITs对于经营性不动产的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发，能够实现商业模式闭环，推动房企从开发商转变为不动产商。
（文章来源：新京报）